近期，房地产市场好声音不断，信贷方面再出重磅政策。
8月25日，住建部、央行、金融监管总局三部门联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确推动落实首套房贷款“认房不认贷”政策。
《通知》称，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
根据『波哥聊楼市』的了解，这是管理层时隔9年之后再次推出“认房不认贷”的政策。上一次，楼市的认房不认贷，在2014年的“930新政”中提出。
2014年9月30日，央行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。
《通知》在积极支持居民家庭合理的住房贷款需求方面，明确对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
相隔九年，认房不认贷重现楼市，虽然都是对首套房认定标准的放宽，但新旧版本内容的表述和侧重点略有不同。
今年8月的认房不认贷，强调当地名下无房，政策优先支持的是无房家庭，满足刚性人群的置业需求；2014年的认房不认贷，强调对有1套房且结清贷款的认定为首套，侧重刺激改善需求的释放。
以此来看，房住不炒仍是调控内容坚持的大方向。无房的刚需群体，是政策主要关照的对象。
01
认房不认贷，对置业者意味啥？
首套认定标准的调整，对于市场来说，特别是有贷款记录的无房家庭而言，直接意味着购房成本的降低。
这里的购房成本，指的是个人住房贷款中产生的利息。认房不认贷，将给满足条件的购房者，在房贷月供和总利息方面进行减负。
我们以上海为例，如若被认定为首套购房者，房贷利率按4.55%执行，而二套的现行利率则为5.25%。两者之间，利率相差70个基点。
假设贷款总额100万元，还款方式为等额本金，贷款年限为30年，首套比二套在月供上少425元，总利息方面更是少还15.3万元。
如果贷款总额增至200万元，上海的首套比二套房在月供上少850元，总还款利息方面则少30.6万元。
简言之，只要满足在上海无房的条件，买房就会按首套住房执行住房信贷政策。
另外，首套房认定标准的放松，在购房门槛方面也有下调，这主要是首付比例的降低。
根据上海现行的政策，当前首套房最低首付比例为35%；二套房普通住宅首付比例为50%，非普通住宅的首付比例高至70%。
首套和二套这中间相差的15%-30%的房款首付，可能会将一批购房者拒之门外。
以总价300万元的房子为例，首套的首付为105万元；如果被认定为二套，首付至少要150万，最高则要210万。首套和二套需要准备的首付，中间相差金额在45万-105万元之间。
对于一般的工薪家庭来说，这几十万上百万的预算差额，可能需要全家人缩衣节食好几年才能攒够。
认房不认贷，无疑有利于刚需人群购房需求的早一步释放，这对于市场成交量的回升，以及市场信心的提振等，都将起到很好的刺激作用。
02
上海会落地吗，银行怎么说？
政策虽好，但能不能落地，什么时候落地，还要看城市的具体执行情况。
住建部、央行、金融监管总局表示，此项认房不认贷政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。
这就是说，《通知》并没有强制要求所有城市即刻执行，只是作为一个备选项给到城市自主决策。
一线城市中，目前仅有深圳传出消息会落地。报道称，深圳已有部分银行表态将实行“认房不认贷”政策，但官方还没有正式文件出台。
不过对于上述传言，深圳地区的四大行、浦发银行、招商银行均表示，目前未收到相关的政策文件，也未执行“认房不认贷”。
在北京，多家银行表示尚未接到开展业务通知，不清楚何时执行，目前，住房信贷还按原有政策执行。
上海方面，认房不认贷的政策，也没有落地时间表。8月28日，『波哥聊楼市』就此与中国银行进行了确认，银行方面人工客服称其收到的资料目前没有更新的介绍。
除此之外，上海地区其他银行的反馈，也和北京那边的银行类似，目前暂没有更新的通知发出来。
也就是说，现阶段申城仍执行此前的首套房认定标准，即无房且无贷记录，才被认作首套房，按首套住房执行住房信贷政策。首付比例为35%，利率在LPR基础上加点35BP。
在上海，如果是无房有贷记录，或者有1套房的情况，都按二套房标准执行信贷政策。即二套房普宅首付比例50%，非普宅70%；利率在LPR基础上加点105BP。
好消息是，一线城市房地产政策调控方案有了新的动态。据《券商中国》报道，华南一家券商透露称，北上广深的地产调控政策方案已上报，细则或将在8月底9月初逐步落地。
不久，上海的楼市也将迎来一波利好，这对购房者而言无疑是非常值得期待的一件事。
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