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银行贷款不批预售合同能否解除
时间:03-20 点击次数:68
读者尤先生咨询:我于去年在外地购买了一套房产,去办理贷款的时候,银行不批准贷款申请,我可以要求解除房屋预售合同吗?
专家解答:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
因此,尤先生未能获得银行贷款时能否解除合同,须区分情况来看。按照上述规定,如因开发商原因致使买房人未能获得贷款的,例如项目手续不齐全、存在违规开发等不符合银行发放贷款的标准,买房人可以解除合同;如因尤先生的原因,例如尤先生没有积极办理贷款,或者没有向银行提供相应的资信证明等情况,尤先生则不能要求解除合同,同时还需承担未能按时支付购房款的违约责任;但如果是因银行政策变化,例如银行原要求首付款需达到购房总价的20%即可批准贷款,而当尤先生按此要求申请贷款后,银行将首付款标准提高为购房总价的30%,致使尤先生未能获得银行贷款的,则未能订立贷款合同不可归责于买房人和开发商任何一方,尤先生有权解除合同,并且无需承担违约责任。
在实践中,因为银行对于贷款人的贷款资质评级较低,而导致贷款合同无法订立的情况屡见不鲜,虽然表面上来看这属于因买房人的原因未能订立合同,但买房人不是信贷专业人员,不可能了解银行发放贷款的标准,故应将此种情况认定为不可归责于双方当事人的原因,买受人有权解除合同,出卖人应该返还本金以及利息给买受人。然而在现实生活中,当发生前述情况时,开发商和买房人往往会对无法签订贷款合同的责任归属发生争议。为保险起见,在此提醒买房人,在签订合同前就应向银行详细咨询有关贷款的标准,做到心中有数,同时最好能在合同中约定“如经银行审核不同意向买房人发放贷款的,买房人可以解除合同并无需承担违约责任。”

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